Rent to buy

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COMPRARE CASA CON LA FORMULA “ RENT TO BUY “
 

COS’E’ IL RENT TO BUY


Il “Rent to Buy Scheme”, ovvero lo “schema della locazione preparatoria all’acquisto” è una geniale metodologia di compravendita immobiliare già da molti anni presente in alcuni paesi anglosassoni quali Stati Uniti, Australia, Regno Unito ed Irlanda.

Il “Rent to Buy” è un “programma preparatorio all’acquisto” che consente di entrare subito nell’abitazione scelta, dapprima in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto  che si concluderà entro 3 anni ad un prezzo pattuito e bloccato oggi.

 

Rinviando il rogito notarile e, di conseguenza, l’accensione del mutuo, si ottengono 4 importantissimi benefici:

 

1. la possibilità, per l’acquirente, di crearsi uno “storico creditizio”, finalizzato a migliorare il proprio rating (punteggio) per ottenere poi il mutuo con più facilità ed alle migliori condizioni di mercato
(non solo in termini di spread ma anche in termini di costi accessori);

2. la creazione di un “primo effetto leva” grazie al quale l’acquirente, versando mensilmente al venditore
(costruttore o privato) un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare il 50%
come acconto sul prezzo, elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare;

3. la creazione di un “secondo effetto leva”, derivante dalla posticipazione di tutti i costi e le imposte relative al mutuo ed al rogito notarile;

4. un “periodo di prova” durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l´immobile ad un terzo soggetto con la semplice cessione della propria contrattualistica, evitando così tutti i costi del rogito ed ottenendo magari anche un piccolo guadagno!

 

COME FUNZIONA

 

Il "Rent to Buy" non è uno "strumento finanziario": è invece una modalità di compravendita che produce,
di fatto, delle leve finanziarie.

Non è quindi previsto l´intervento di alcun terzo soggetto e tutti i rapporti giuridici ed economici sono tra acquirente e venditore, come in una normalissima compravendita immobiliare.

 

Nel "Rent to Buy" il prezzo di compravendita dell´immobile non è quello di listino, ma è il risultato della negoziazione intercorsa tra le parti, dove la modalità di acquisto "Rent to Buy" non deve in alcun modo influire sul prezzo di vendita: all´acquirente "Rent to Buy" deve pertanto essere riconosciuto lo stesso sconto che si sarebbe accordato in una compravendita di tipo tradizionale.

Il disagio che l´acquirente "Rent to Buy" arreca al venditore allungando la tempistica della compravendita viene concettualmente pagato, come di seguito esposto, tramite il canone di locazione.
Non deve quindi essere pagato una seconda volta rinunciando ad uno sconto.

L’inquilino-futuro proprietario entra subito nella casa che ha scelto di acquistare versando al venditore
(costruttore o privato che sia) un acconto che solitamente ammonta al 6% del prezzo di compravendita,
da intendersi pattuito oggi e bloccato per 3 anni; durante la fase preparatoria l’inquilino-futuro proprietario versa poi mensilmente al venditore un importo equivalente ad un normale affitto, il quale viene però solo in parte considerato canone di locazione a fondo perduto: l’altra parte viene invece “salvata” e va a creare un deposito in conto futuro acquisto che, sommato all’acconto iniziale, porterà l’accantonamento totale, al termine del programma, al 18% del prezzo concordato.

Al momento del rogito resterà così da saldare, con un mutuo liberamente scelto dall’acquirente, solamente il restante 82% del prezzo.

 

 

Ecco un esempio, ipotizzando l´acquisto di un immobile usato da un privato venditore:

 

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni)      € 150.000
Acconto iniziale (6%)                               €     9.000 (eventualmente finanziabile senza ipoteca)

Versamento mensile                                €        750 (250 in affitto + 500 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (18%)       €  27.000 (9.000 acconto iniziale + 18.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (82%)        € 123.000 (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

 

VANTAGGI

 

Oltre a creare un importantissimo accantonamento grazie alla parte di affitto “salvata” come acconto sul prezzo (1° effetto leva), il “Rent to Buy” consente anche di creare uno “storico creditizio” per l’acquirente, il quale sarà in grado di dimostrare alla Banca che ha puntualmente versato, per 3 anni, un importo mensile, per il “Rent to Buy”, leggermente superiore o pari alla rata del mutuo che va a richiedere.

 

Egli è quindi un cliente collaudato e con un rating eccellente: un soggetto ideale a cui poter concedere con tranquillità il mutuo anche senza far intervenire terzi soggetti come garanti e ridimensionando, anche del 50%, il costo delle assicurazioni, che normalmente incidono dal 5 al 10% sull´importo del mutuo erogato.

 

Questi 3 anni potrebbero anche essere importanti per poter comodamente accantonare la liquidità necessaria per affrontare tutti i costi che il “Rent to Buy” consente di posticipare (2° effetto leva): istruttoria mutuo, perizia immobile, imposte, costi del rogito notarile, assicurazioni varie (complessivamente circa il 6% del prezzo di compravendita).

E´ importante comprendere che, nel programma "Rent to Buy", l´affitto pagato in 3 anni non comporta in realtà un maggior costo rispetto all´acquisto con il metodo tradizionale: infatti, conti alla mano, accendere dopo 3 anni un mutuo di importo inferiore e con un miglior tasso di interesse può generare un risparmio sui costi del mutuo anche doppio rispetto all´affitto pagato al venditore.

 

Ecco perché il "Rent to Buy" rappresenta una leva finanziaria gratuita ed è, in qualsiasi caso, sicuramente più conveniente rispetto all´acquisto tradizionale.
E’ necessario però saper personalizzare il “Rent to Buy” in modo che rimanga sempre bilanciato tra le parti, anche al variare dell’importo della compravendita: ciò è importantissimo per sfruttare al massimo le sinergie che lo schema contrattuale crea tra acquirente e venditore, in una perfetta armonia basata sul principio Win-Win (Vincitore-Vincitore).

 

La contrattualistica utilizzata verrà  curata da team appositamente creati e composti da un Avvocato, da un Commercialista e da un Notaio; inoltre, per meglio garantire entrambe le parti, i contratti, oltre a venire registrati presso l’Agenzia delle Entrate, vengono anche trascritti, con l’intervento quindi del Notaio (scelto dall’inquilino-futuro proprietario).