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Alcuni suggerimenti per l´acquisto di una casa

 

L’Acquisto di una casa è sicuramente un investimento molto importante e sottopone l’Acquirente ad una serie di spese che è meglio conoscere prima di avere sorprese spiacevoli.
Il costo della casa è la parte più rilevante ma non la sola tra le spese da sostenere quando si acquista casa.


Le voci di costo da considerare sono le seguenti:

  • imposte
  • parcella del Notaio
  • parcella dell´Agenzia Immobiliare

 

 

LE IMPOSTE

Chi decide di acquistare un immobile è tenuto al pagamento di una serie di imposte che variano a seconda di chi sia il venditore.

 

Se l’immobile viene venduto da PRIVATO, IMPRESA CHE NON SIA COSTRUTTRICE dello stesso o IMPRESA COSTRUTTRICE  quando i lavori sono stati ultimati da più di cinque anni,  le  imposte dovute, da pagare al Notaio al momento del rogito, sono le seguenti:

 

  • imposta di registro al 2% per acquisto Prima casa – al 9% per acquisto non prima casa
  • imposta ipotecaria in misura fissa € 50,00 da privato,  € 200,00 da impresa
  • imposta catastale  in misura fissa € 50,00 da privato,  € 200,00 da impresa

 

Se l’immobile viene venduto da IMPRESA COSTRUTRICE che ha costruito o ristrutturato l’immobile e i lavori sono stati completati da un massimo di cinque anni le imposte dovute sono:

 

  • IVA al 4% per acquisto Prima casa - 10% per acquisto non prima casa
  • imposta ipotecaria in misura fissa € 200,00
  • imposta catastale  in misura fissa € 200,00

 

Le imposte vanno calcolate sul Valore Catastale dell’immobile e non sul valore effettivo di acquisto (sistema chiamato “prezzo valore”) solo se l’Atto di Compravendita non è soggetto ad IVA (ovvero nel caso di compravendite tra privati).

 

I benefici per l’acquisto della "PRIMA CASA" si possono avere anche nel caso l’abitazione acquistata non sia adibita ad abitazione propria o dei propri familiari. I requisiti per godere dei benefici sono:

 

  • l’abitazione deve essere considerata “non di lusso”
  • l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’Acquirente ha la propria residenza o ha intenzione di trasferirla entro 18 mesi o svolge la propria attività
  • l’Acquirente non deve essere titolare di altri immobili, anche in comunione con il coniuge, ubicati nello stesso comune
  • l’Acquirente non deve essere proprietario di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”

 

LA PARCELLA DEL NOTAIO

La parcella del Notaio può variare dal 2% al 4% del valore dell’immobile.
Può subire un abbassamento ed arrivare anche sotto l’1% quando viene adottato il Sistema “Prezzo Valore”.

Ogni Atto può avere difficoltà e problematiche diverse e di conseguenza varia l’onorario richiesto.

Di seguito elenchiamo alcuni degli adempimenti che deve compiere uno Studio Notarile al fine di redigere un Atto.

  • Analisi delle più ricorrenti questioni legali (acquisto in comunione o separazione dei beni, conseguenze per futura eredità, suddivisione di proprietà e usufrutto, esistenza di servitù, parti condominiali ecc.), fiscali (agevolazioni prima casa, plusvalenze in caso di rivendita ecc.) ed urbanistiche (documentazione edilizia e urbanistica, vincoli di parcheggi ecc.)
  • Controllo dei Registri Ipotecari e Catastali per la verifica della proprietà, di eventuali ipoteche o altri vincoli ecc.)
  • Successiva registrazione con versamento delle imposte sul trasferimento, trascrizione nei pubblici registri immobiliari e voltura in catasto
  • Spese ordinarie per il rilascio delle copie necessarie

 

LA PARCELLA DELL’AGENZIA IMMOBILIARE

Di solito per l’acquisto di un immobile ci si affida ad un’Agenzia Immobiliare.

Il costo per la mediazione eseguita dall’Agenzia Immobiliare può variare dal 3% al 4% e viene richiesto sia alla Parte Acquirente che alla Parte Venditrice.

E’ da considerare che, se da una parte, cercando di concludere un affare tra privati, si può risparmiare qualcosa, dall’altra, essere seguiti da un’Agenzia Immobiliare di fiducia che ci segue fino al rogito notarile, ci garantisce la conclusione di un affare senza rischi e sorprese.

Anche se possono sembrare banalità, l’Agente Immobiliare che propone un immobile, ha compiuto le seguenti verifiche:

  • che la persona che vende l’immobile sia l’effettivo proprietario (Atto di Acquisto dell’Immobile ed eventuale verifica presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari)
  • che in caso di acquisto da Società, la stessa non si trovi in Stato fallimentare (Verifica dei Bilanci d’esercizio)
  • che l’immobile risulti conforme alla planimetria che sarà d’obbligo allegare all’Atto (Planimetrie e visure all’ Agenzia del Territorio - Catasto)
  • che sull’immobile non ci siano problemi dal punto di vista giuridico che possano impedire di godere pienamente della casa
  • che non vi siano iscrizioni ipotecarie o vincoli pendenti sull’immobile
  • che non vi siano debiti pendenti con il Condominio (contatti con l’Amministratore e copia del Regolamento di Condominio)
  • che i pagamenti delle imposte sui redditi immobiliari siano stati effettuati regolarmente

 

L´agente deve garantire la propria assistenza fino alla stipula dell´atto notarile di compravendita e sarà responsabile secondo l´art. 1759 del Codice Civile qualora non comunichi alle parti "le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell´affare, che possano influire sulla conclusione di esso".

 

 

NOVE  domande chiave che ti aiuteranno a scegliere il miglior agente immobiliare


Quella di vendere casa è sicuramente una delle decisioni più importanti che prenderai nel corso della tua vita.
Per questa ragione è importante non lasciare tutto al caso, ma affidarsi a un professionista del settore.
Ecco un elenco di 9 domande che ti aiuteranno a scegliere l´agente immobiliare su misura per te.


1) Qual è la tua prima impressione?


Anche nella scelta dell´agente immobiliare, la prima impressione è fondamentale.
Fa parte di un team o lavora in proprio?
Hai a che fare sempre con la stessa persona o tutti i suoi colleghi conoscono il tuo immobile?
Ricorda: si tratta del tuo consulente personale, che deve rispondere alle tue necessità, quindi la tua opinione personale conta molto.


2) Può offrirti un servizio a 360gradi?


L´agente immobiliare non deve limitarsi semplicemente a far vedere la tua casa ai potenziali acquirenti. Deve conoscere gli aspetti legali legati alla vendita, sapere quale la tassazione che si applica, fare frequenti studi di mercato per sapere qual è il prezzo più competitivo per la tua abitazione, avere conoscenze base di architettura, deve darti la possibilità di realizzare un servizio fotografico che aumenti le probabilità di piazzare il tuo immobile.


3) Utilizza strumenti di marketing come l´home staging?


L´home staging ti aiuta a preparare al meglio la tua casa prima di venderla o affittarla.
E’ quindi fondamentale che il tuo agente immobiliare conosca e utilizzi tale tecnica e che sia informato sulle ultime tendenze del mercato, che usi le reti sociali o organizzi giornate di porte aperte.
Ricorda che se affidi un mandato in esclusiva ad un agente, lui investirà molte più energie nella vendita della tua casa.


4) E’ caro o offre un prezzo vantaggioso?


Il tariffario non dice molto della qualità del servizio reso, ma è importante metterlo in relazione con l´impegno e il lavoro svolto.


5) Lavora in maniera trasparente?


Risponde sempre in maniera chiara e trasparente alle tue domande? Cerca di verificare quale sia la sua metodologia di lavoro o la formazione che ha ricevuto.

 

6) Conoscenti o amici si sono già serviti di questo agente e te lo raccomandano?


Domanda ai tuoi vicini, conoscenti o familiari se ti possono dare delle buone referenze di quest´agente o dell´agenzia per cui lavora.


7) L´agenzia è nel tuo quartiere?


Sebbene non sia un requisito indispensabile, è vero che la prossimità ha qualche vantaggio. Un agente che lavora nel tuo quartiere conosce il profilo dell´acquirente tipo.


8) E’ un´agenzia in franchising?


Se l´agenzia far parte di un marchio conosciuto e con una reputazione potrebbe essere un´ulteriore garanzia di qualità, anche se ciò non è sempre detto


9) Quali strategie di promozione adotta?


Quanto investe nella promozione?
Come riesce a ottenere il maggior numero di compratori potenziali?
Si tratta di servizi gratuiti o devi pagare un plus?